Le VIAGER
Publié par Bucquet le 21/11/2022
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Petit cours de droit :
Avant de comprendre le concept du viager, il est important de connaître la notion du droit de la propriété.
La propriété démembrée entre un nu-propriétaire et un usufruitier :
La propriété d'un bien immobilier est demembrée lorque les attributs du droit de propriété sont détenus par :
- Un nu-propriétaire : propriétaire du bien immobilier qui détient la nue-propriété, c'est à dire le droit d'en disposer (Abusus), il prendra en charge les grosses réparations du bien sauf celles occasionnées par un mauvais entretien de l'usufruitier.
- Un usufruitier : il a la jouissance du bien immobilier et détient l'usufruit, c'est à dire qu'il a le droit d'utiliser le bien (Usus) et le droit d'en percevoir les fruits (Fructus). Il prendra en charge les dépenses d'entretien et les charges courantes et impôts.
Ni l'usufruitier, ni le nu-propriétaire ne peut vendre seul le bien immobilier dans son intégralité puisque chacun détient des attributs du droit de propriété. La vente de la seule nue-propriété ne prive pas l'usufruitier de ses droits.
Revenons maintenant au viager !
Définition :
Le viager est une vente immobilière qui a pour objet le transfert du droit de propriété d'un bien immobilier moyennant le versement d'un prix :
Celui-ci implique la détention d'un mandat de vente, un avant-contrat et un acte authentique de vente.
C'est une vente immobilière conclue entre deux parties :
Un vendeur (crédirentier) qui vend son logement et un acquéreur (débirentier) qui payera en contrepartie :
- Un bouquet (capital initial non obligatoire) qui est une somme versée au moment de la signature du contrat de vente et qui correspond à un pourcentage de 10 à 30% de la valeur réelle du bien).
- Une rente viagère, qui est calculée à partir :
- de la valeur du bien immobilier en pleine propriété et déterminée d'après les méthodes d'estimations des biens immobiliers.
- de l'espérance de vie du ou des vendeurs.
- éventuellement d'un abattement s'il existe un usufruit ou d'un droit d'usage et d'habitation (DUH) pour un viager occupé.
La rente est versée périodiquement (tous les mois ou tous les trimestres) = contrat à exécution successive et pendant toute la durée de vie des vendeurs (jusqu'à leur décès) :
Il s'agit d'un contrat aléatoire : les effets du contrat dépendent d'un évènement incertain (le risque, un aléa). Il est révisé tous les ans selon les clauses du contrat de vente.
La vente est conclue par un acte authentique enregistré au service de la publicité foncière.
Les avantages du viager :
Quels sont les avantages pour le vendeur ?
Le ou les vendeurs perçoivent un capital initial (bouquet) immédiatement et des revenus mensuels garantis à vie pouvant permettre :
- Une amélioration du niveau de vie ;
- Un complément de retraite ;
- Le financement d'un dispositif d'aide à la perte d'autonomie ;
- Le financement d'une place en maison de retraite.
Le vendeur bénéficie aussi d'avantage fiscaux :
- Le bouquet est totalement exonéré d'impôts
- La rente (considérée comme un revenu) est au titre de l'impôt sur le revenu mais bénéficie d'un abattement de 30 à 70% selon l'âge.
Quels sont les avantages pour l'acquéreur ?
La constitution d'un patrimoine immobilier :
- À un prix qui peut être inférieur à la valeur du bien (si le vendeur décède malheureusement tôt) ;
- Le paiement du bien est échelonné dans le temps.
L'acquéreur a également la possibilité de revendre un viager.
Concernant les défauts de paiement :
En cas de défaut de paiement de la rente, le vendeur peut :
- Exiger l'exécution forcée du contrat, c'est à dire saisir et faire vendre les biens de son débiteur et demander à se faire payer sur le produit de cette vente ;
- Faire constater l'acquisition de clause résolutoire mentionnée dans le contrat ;
- Demander la résolution judiciaire du contrat.
Les différents types de viager :
1) Le viager occupé (95% du marché du viager)
-
Le viager occupé par un usufruitier :
- Le viager occupé par un bénéficiaire du droit d'usage et d'habitation (DUH)
2) Le viager libre
Le bien vendu en viager sera libre de toute occupation. L'acquéreur aura alors la libre disposition du bien et pourra soit l'occuper lui-même, soit le louer.
Avantage pour le vendeur : il n'a plus aucune charge.
Avantage pour l'acquéreur : il peut disposer du bien dès l'achat pour s'y loger ou bien mettre le bien en location et financer ainsi une grande partie de ses rentes.
3) La vente à terme
La vente à terme peut se faire libre ou occupée :
Dans le cas d'une vente à terme avec une occupation limitée dans le temps, le vendeur conserve l'usage du logement pendant une durée fixée à l'avance. Il bénéficie d'un droit d'usage et d'habitation limitée dans le temps. À l'échéance de la durée convenue, le vendeur libère le bien pour l'acquéreur.
Il n'y a donc pas d'aléa sur l'espérance de vie du vendeur.
L'acquéreur versera tout de même un bouquet et une rente viagère mensuelle sur une durée limitée dans le temps et indexée selon l'indice du coût de la construction.
Concernant la vente à terme libre, le bien est libre de toute occupation, l'acquéreur aura la libre disposition du bien et pourra ainsi le louer ou l'occuper. Le versement du bouquet et de la rente viagère se fait dans les mêmes conditions que pour la vente à terme occupée.
